또 어떤 곳은 오픈 한지 2년이 되었는데 2개층을 운영하고 시설비로 현재 매출이 고작 700만원 밖에 안나오는 물건을 권리금 3억을 주고 내놓은 물건도 있었습니다.
기회가 되면 또 설명을 드리겠지만 스카의 경우 최소 면적 50평 이상을 필요로 함 1평당 좌석 1개 확보 가능함 매출은 비지정석 정기권을 3~4배수 발행을 하기 때문에 일반적인 독서실 보다 매출이 훨씬 많이 나올수 있는 구조임 시설비는 평당 300만원 잡으면 적당함 운영비는
월세 관리비가 거의 절대적이고 나머지 청소및 소품 비용이 일부있음 마진율은 대략 50퍼센트에서 왔다 갔다 함 월세 관리비가 매출의 30퍼센트 정도 차지하게 하고 나머지 비용을 10~15퍼센트 잡으면 마진율이 55퍼센트까지 나오게 됨. 스카는 인테리어 예쁘게 만드는게 중요하고 그게 곧 경쟁력이 됨. 입지
선정이 매우 중요하고 앞으로 생길수 있는 곳이 적은 입지를 찾아내면 더욱 좋음 지역별 월세지수를 알면 평수가 고정이기 때문에 월세 계산이 바로 됨. 입지별 1시간당 이용료가 어느 정도는 결정되어있음 입지가 좋은 곳은 월세도 비싸고 시간당 비용도 비슷한 비율로 상승함 스카 이용자는
중고등학생과 성인들 인데 어떤 입지는 중고등학생 위주인 곳도 있고 어떤 곳은 성인들도 많이 찾는 곳이있는데 수요가 둘다있는게 당연히 좋음 많은 매물을 조사하면서 저만의 기준들을 많이 만들었습니다.
예를 들어 월세 200만원 0.00하면 1시간당 이용료가 대체적으로 나온다는 것. 상가의 월세지수는 입지별로 다 알고 이기 때문에 전용평수 50평으로 고정시키고 월세지수만 곱하면 월세 조사는 기본으로 된다는 것. 전체좌석에서 4주 정액권을 좌석의 2배수로 판매하는 기준으로 계산하고 나머지는 시간당 좌석으로 더해주면 대략
적인 매출을 빠르게 계산해볼수 있음 프랜차이즈가 넘겨 가는 돈은 가맹비 교육비 인테리어비 그리고 매월 가져가는 로열티 대략 매출의 프랜차이즈의 입장에서 고민이자 가장큰 큰 숙제는 목적에 맞는 좋은 상가를 찾는 것인데, 제가 서울에서 몇곳을 추렸는데 이후에 프렌차이즈에서 임장을 해서 매물을 저에게
공유해주는데 제가 생각한 위치랑 차이가 거의 없었습니다.
그리고 상가의 월세 시세와 입지를 보는 눈은 오히려 제가 더 좋아서 앞으로 이사람들이 어디로 더 알아볼지 예상되는 부분도 있었습니다.
결국 프렌차이즈의 핵심은 좋은 상가를 찾는것 이고 나머지는 아무것도 아닌 것입니다.
상가 월세가 구축 건물, 신축 건물, 단지내 상가 건물 정도의 유형으로 크게 나뉘어지는데 그럴때마다 적정시세는 모두 다릅니다.
모든 물건을 제가 다 받아서 가보고 검토해봤는데, 나와있는 가격하고 적정가격은 편차가 매우 컸습니다.
예를 들어 송파구 신축 건물 월세가 550만원 이라고 프렌차이즈에게 소개받았는데, 실제 네이버 매물에도 그 물건이 같은 가격으로 나와있었습니다.
저는 부동산에 바로 전화걸어서 인근 신축 매물이 전용 평당 10만원으로 440만원 정도 되어야 물건을 볼만한 가치가 있는데 너무 비싸다.
여지가 있어야 물건을 볼건데 어떤가 하고 물으니 협상의 여지가 있다는 답변이 왔습니다.
결국은 잘 모르면 550만에 계약을 하게 되는 겁니다.
그 자리에서 바로 110만원을 내린것 이죠.
사실 여기서 더 내릴수 있다는 생각도 듭니다.
누나 공간임대업 창업을 꼭 해야 하는 건 아닙니다.
하지만 마치 할것 처럼 심지어 마누라도 속이고, 부동산도 속이고 프랜차이즈 대표까지 속여서 정말 계약진전까지 갈것 처럼 깊숙하게 들어가야합니다.
여차하면 진짜 해볼까?
하는 마음으로 접근을 하고한다면 어떻게 될까를 진지하게 고민할때 궁금한게 더 생기고, 더 깊게 생각하게 되고 그로 인해 한 단계 더 성장하게 됩니다.
단순히 책상에 앉아서 강의를 듣고 수업을 듣고 사례 몇개 듣는다고 내것이 되지 않습니다.
업종을 정확하게 정하고 지역을 내가 살고 있는 곳 인근으로 범위를 축소하고 그곳에 새롭게 매장을 만들거나, 인수가능한 물건을 보고 어느 입지가 경쟁력이있는지, 왜 그런지 앞으로한다면 어디가 좋을지, 시세는 어느 정도로 해야 될지 딱 한번만 해놓고 나면 다른 지역도 동일하게 하면되고 심지어 업종이 바뀌어도 똑같이 하면 됩니다.
조사는 한곳만 하지만 다른사람들이 조사한 곳, 조사한 업종, 조사한 지역을 합치면 우리는 훨씬 더 많이 배우고 성장할수 있을 것입니다.
나는 움직이지 않고 다른 사람이 움직인 이야기만 들으면 얻어가는 건 사실 10퍼센트가 채 안될 것입니다.
다가구, 다세대, 다중주택은 신축 디벨로퍼에게 가장 기본이 됩니다.
상가는 임대주고 월세 받기에 무난하고 업종을 엮는 경우 장소는 백프로 근생 상가이고 상가에 대한 이해도는 필수입니다.
임대인의 입장, 임차인의 입장을 잘알고 있고 시세를 잘알고 있다면 천하무적은 아니지만 실패 확률을 상당히 많이 줄일수 있을 것입니다.
한번에 모든 걸 다 깨우칠 수가 없습니다.
자신이 볼수 있는 만큼, 담을수 있는 만큼의 지혜가 쌓여있어야 그래야 술술 담깁니다.
가랑비 젖듯이 계속 듣고 포기하지 않고 관심을 가지고 돈이 부족해도 진짜 할것 처럼 덤비면 그 과정에서 성장이있을것 이고 다른 걸 안하고 이걸 선택하는게 낫겠구나 하는 생각도 들게 될 것입니다.
날씨는 놀러 다니기 너무 좋지만 미래를 준비하는데 시간을 조금 더 써 보면 어떨까요.
다음달에는 또 다시 전국 수익률 높은 상가를 찾을것 이고 그 다음달에는 디벨로퍼의 입장에서 다가구 신축이나 리모델링하기 좋은 물건을 찾아다닐것 이고 또 그 다음달에는 재미난 업종하나를 뽀갤 겁니다.
그러다 보면 결국 하나씩 해내겠죠.
뭔가를 해내지 못해도 그 지식들이 오롯이 가족이나 자녀들에게 전해지겠지요.
스스로 행동하고 조사한 내용을 공유하고 서로 가 피드백 해주면서 함께 성장하는 수익형 부동산 연구회 요즘 부동산 시장은 하락세를 이어가고 있습니다.
그러나 이런 상황 속에서도 부동산상가 투자는 안정적인 수익을 기대할수 있는 매력적인 선택지로 떠오르고 있습니다.
이 글에서는 부동산상가 투자의 장점과 주의할 점, 그리고 전문가의 조언에 대해 알아보겠습니다.
우선 부동산상가 투자의 큰 장점 중 하나는 임대료 수입의 안정성입니다.
상가건물은 일반적으로 상대적으로 오랜 계약 기간을 가지고 있으며, 임대료 인상 조건이 포함되어있습니다.
이는 투자자에게 예측 가능하고 안정적인 현금 흐름을 제공합니다.
또한, 임차인의 업종에 따라 수입이 크게 달라질수 있기 때문에, 상가건물을 매입할 때에는 임대인이 업종을 신중하게 선택하는 것이 중요합니다.
그러나 부동산상가 투자는 매입만으로 끝나지 않습니다.
상가건물을 운영하기 위해서는 다양한 비용도 고려해야 합니다.
건물 유지보수, 공공요금, 세금등 각종 비용들이 투자 수익을 좌우하므로, 신중한 계획이 필요합니다.
특히 이러한 비용들을 자신의 수입과 맞추고 장기적인 수익도 계산해봐야 합니다.
또한, 상가건물을 매입할 때에는 부동산 시장의 전반적인 동향도 고려해야 합니다.
부동산 시장이 하락세일 때에는 상가건물도 영향을 받으므로, 장기적인 시각으로 전반적인 부동산 시장을 예측해본 후에 투자를 결정해야 합니다.
하지만 이는 쉽지 않은 결정이며, 신중한 연구와 분석이 필요합니다.
마지막으로, 부동산상가 투자를 고려하는 사람들에게는 부동산 전문가의 조언이 필요합니다.
부동산 시장에 대한 전문적인 지식과 노하우를 갖춘 전문가들은 투자자에게 최적의 조건으로 매입할수 있는 방법과 수익을 극대화할수 있는 전략을 제시할수 있습니다.
그들의 조언을 듣고 따르면 부동산상가 투자에서 높은 성공 확률을 기대할수 있습니다.
요즘 같은 하락세의 부동산 시장에서도 안정적인 수익을 창출할수 있는 부동산상가 투자는 매력적인 선택입니다.
그러나 투자에 앞서 충분한 공부와 전문가의 조언을 듣는 것이 중요합니다.
부동산은 큰 투자이므로 신중한 계획과 전략이 필요하며, 이를 통해 안정적이고 지속적인 수익을 얻을수 있을 것입니다.
저번 시간에는 월세 전세 매매의 경우 중개수수료 계산법을 알려드렸는데요.
이번 시간에는 주택, 오피스텔, 토지, 부동산상가 매매수수료 중개수수료를 알아볼게요.
주택의 경우는 2021년 10월 이전까지 매매의 경우 0.9퍼센트까지 한도였는데 그이후부터는 10억아파트를 거래한다.했을때 0.5퍼센트 상한 요율에 따라 500만원으로 계산됩니다.
주택매매 중개수수료 5천만원 미만 0.6퍼센트 부과 한도액은 25만원이며 0.6퍼센트를 적용하여 25만원이 초가 되더라도 최종 중개수수료는 25만원입니다.
5천만원~ 2억 미만 0.5퍼센트 부과 한도액은 80만원이며 주택매매 가격의 0.5퍼센트를 적용하여 80만원이 초과하여도 최종 매매수수료는 80만원입니다.